Le financement de l'achat

Un emprunt pour l’achat de parts de la SAI peut être gagé par un nantissement de ces parts et non par une hypothèque sur l’appartement. La forme est différente mais l’effet concret est le même puisque les actions donnent droit à la jouissance d’un appartement et de ses annexes (cave, garage). La nature exacte de la garantie ne doit pas avoir d’influence sur le taux de l’emprunt.

Il arrive que certaines banques craignent que les risques associés au nantissement de parts soient supérieurs à celui d’une hypothèque. Dans le cas particulier de la SAI, il n’en est rien car d’une part la Société n’a pas d’autre objet que la gestion des immeubles sis 12 rue du docteur Kurzenne et que ses activités sont les mêmes que celles d’un syndic de copropriété, et d’autre part que, conformément à ses statuts, elle ne fait ni pertes ni bénéfices. Ses comptes sont remis à zéro chaque année à l’issue de l’Assemblée générale, sauf les gros travaux qui font l’objet d’un report d’exercice en exercice soumis au vote de cette Assemblée.
 

Les dépenses de travaux (pour mémoire)

Chaque appel trimestriel est dû par celui qui est propriétaire au moment de l’appel. Rappelons que ces appels incluent toutes les dépenses, y compris celles pour gros travaux. Il en résulte que, en cas de vente d’un lot, les dépenses de gros travaux sont dues, comme les autres dépenses, par celui qui est propriétaire au moment des travaux (ou plus exactement de l’appel de fonds trimestriel correspondant).

Cette pratique, que la SAI applique depuis l’origine, est cohérente d’une part avec les statuts de la société, d’autre part avec la nature des travaux, dont l’essentiel (en termes de coûts) est formé d’entretien de fond comme le ravalement périodique des façades, enfin avec notre mode de gestion qui inscrit ces travaux dans un plan pluriannuel en y consacrant un budget annuel à peu près constant. Elle est conforme à la nouvelle législation sur la copropriété (Décret 2004-479 du 27 mai 2004, article 5), alors que l’ancienne législation stipulait que, dans la copropriété, les dépenses de gros travaux étaient dues par celui qui est propriétaire au moment du vote des travaux.

Il pourrait néanmoins arriver que certains notaires se réfèrent à l’ancienne législation et veuillent traiter différemment les dépenses ordinaires et les dépenses de travaux. Il conviendrait alors de leur rappeler la loi.

L’ancienne législation sur la copropriété, qui n’était de toute façon pas applicable à la SAI, se traduisait dans les actes de cession par le paragraphe suivant ou une rédaction similaire :

« Le VENDEUR déclare que tous les travaux qui ont été votés antérieurement à ce jour ont été réglés par ses soins au Syndic. S’il existait des travaux votés et non réglés, le VENDEUR s’oblige à en rembourser les montants directement à l’ACQUEREUR. »

Cette clause ne doit en aucun cas figurer dans les actes relatifs à la SAI.
La répartition entre vendeur et acheteur
Après l’approbation des comptes de l’exercice, la SAI (via son Directeur Délégué) procède à une répartition prorata temporis des dépenses réelles et à une régularisation aussi bien envers le vendeur qu’envers l’acheteur. Cette pratique de la Société est conforme à l’ancienne législation sur la copropriété. Elle a été régulièrement confirmée par les Assemblées générales successives.

Dans la nouvelle législation sur la copropriété, la répartition prorata temporis doit être faite par le Notaire au moment de la cession. Elle ne peut donc porter que sur le budget prévisionnel et non sur les dépenses réelles, et elle ne tient pas compte des différentes clés de répartition. De plus, les écarts qui seront constatés ultérieurement lors de la clôture des comptes seront débités ou crédités uniquement à l’acquéreur, quelle que soit la date de la cession.

La pratique de la SAI est plus juste que le nouveau système, tout en présentant le léger inconvénient pratique de devoir conserver un lien avec le vendeur après la cession.

Dans le cas de la SAI, le Notaire n’a donc pas à s’impliquer dans la répartition des charges pour l’exercice en cours. Il doit simplement :
 

• vis-à-vis du Vendeur, s’assurer qu’il est en règle avec la Société et ne présente pas de retard de paiement, et l’informer qu’il reste redevable ou bénéficiaire de sa quote-part des écarts constatés à la clôture des comptes de l’exercice, et qu’il recevra son solde de tout compte après l’approbation des comptes de l’année en cours par l’Assemblée générale, c’est-à-dire en Janvier de l’année civile suivante ;

• vis-à-vis de l’Acquéreur, lui signifier qu’il devra régler tous les appels de charges à venir, y compris leur part gros travaux, et qu’il recevra une régularisation portant sur le trimestre où a lieu la cession après l’approbation des comptes de l’année en cours par l’Assemblée générale, c’est-à-dire en Janvier de l’année civile suivante.

Il peut néanmoins arriver que le Notaire veuille se conformer à la législation sur la copropriété et procéder à la répartition prorata temporis au moment de la signature de l’acte de cession. Ceci ne présente d’inconvénient que pour lui, en lui demandant un travail inutile.

Dans ce cas, les sommes versées par le vendeur et par l’acquéreur seront créditées à leurs comptes respectifs et seront prises en compte dans l’ajustement final de l’exercice où la vente a eu lieu. Toutefois, il est impératif que cette répartition effectuée par le Notaire ne donne pas lieu à un solde de tout compte au profit du Vendeur, ni à quelque autre formulation qui pourrait être interprétée par lui comme l’exonérant de sa quote-part des écarts constatés à la clôture des comptes de l’exercice.

La SAI recommande de suggérer au Notaire de ne pas procéder à cette répartition inutile, et de faire figurer dans l’acte de cession les paragraphes suivants, en lieu et place des paragraphes qui traitent des mêmes sujets pour les copropriétés :

« Le VENDEUR supporte sa quote-part des charges de la Société jusqu’au jour de l’entrée en jouissance de l’ACQUEREUR, et déclare qu’il a réglé tous les appels de charges qui lui ont été adressés à ce jour, en ce compris le coût des travaux.

L’ACQUEREUR supporte sa quote-part des charges de la Société à compter du jour de l’entrée en jouissance et s’oblige à régler les appels de charges qui lui seront adressés, en ce compris le coût des travaux. »

Le paragraphe suivant ou similaire, qui concerne le cas de la copropriété, ne doit pas figurer dans les actes relatifs à la SAI :

« L’ACQUEREUR a remboursé ce jour à titre forfaitaire au Vendeur qui le reconnaît, les charges courantes lui incombant sur le trimestre en cours.. »
 
Les termes utilisés dans la formulation des actes

Il convient de bannir les termes « copropriété », « syndicat » et « syndic » de tous les actes et documents relatifs à la SAI

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• « Syndic » et « Conseil Syndical » doivent être remplacés par « Conseil d’administration »

• « copropriété » doit être remplacé par « société »

• « règlement de copropriété » doit être remplacé par « règlement intérieur » ou « règlement de jouissance et d’habitation »

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En cas de difficulté

Le Conseil d’Administration de la SAI peut intervenir auprès des Banques et des Notaires pour compléter ces explications.

En cas de difficultés persistantes que les informations données dans le présent document ne permettraient pas de surmonter, nous suggérons aux vendeurs et aux acheteurs de s’adresser à un autre établissement financier ou à une autre Etude.

Vous trouverez en pièces jointes des versions de ce texte adaptées aux acheteurs et aux notaires, en format PDF pour pouvoir être imprimées afin de leur être remises